| Author |
 Topic  |
|
Mahler
Member
1782 Posts |
 Posted - 2009/01/16 : 09:44:11
|
Fortsätter på temat hus i en ny tråd!
Filosoferar lite om det där med hur mäklare arbetar och hur dom kommer fram till ett hus värde.
Självklart är det så att marknadssentimentet styr mäklarna till stor del men borde det inte istället vara HUSET i sig själv i förhållande till motsvarande hus (byggår, typ av hus, standard, läge etc etc) som skall avgöra istället. Eller går man bara på antalet husförsäljningar i trakten och medelpriser K/T tal??
Om så är fallet spelar ju husets skick/standard NOLL roll!!
Efter mina samtal med mäklare där dom minst sagt lät svävande i svaren på dessa frågor har jag fått mig en allvarlig funderar på hur dom arbetar och resonerar!
Men låt oss börja från allra första början!!!
När vi köpte vårt hus var huset alltså enligt marknaden värd 1,7 mkr. Vårt inköpspris! Då var det plastmattor original från 1980 i HELA huset förutom i vardagsrummet nere där parketten var vågig, slagig och dessutom fuktskadad! Huset hade inte renoverats på lång tid och i stort sett alla tapeter var slitna, missfärgade. Även innertaken var gulaktiga och inte vita som sig bör. På utsidan var huset inte ommålat på drygt 17 år!
Dessutom hittade Anticimex en förhöjd fuktindikering i ena badrumsväggen vilket i kombination med unken doft (mögel??) signalerar fuktskada i badrummet uppe.
DÅ var alltså huset ändå enligt marknaden värd 1,7 mkr kronor. Närmast bud under oss var 1,65!
Sen köpet har jag plöjt in närmare 100 000 av egna kontanter i huset. På arbeten jag utfört helt själv! Duktig duktig! 
- Huset är ommålat med finfin Demidekk Optimal och fasaden är renoverad i form av utbyte av lockläkt, hörnbrädor och annat skadat trä.
- Invändigt är det nya tapeter i 80% av huset.
- Taken är ommålade invändigt hela bottenvåningen samt större delen av övervåningen.
- Laminatgolv (Alloc) har lagts in i sovrum, hall, kök och nya hifi-rummet uppe. Närmare 90 kvadrat laminat.
- Ovanvåningen är öppnad med ett stort luftigt fint allrum. Två sovrum, badrum och klädkammare.
- Parkettgolvet i vardagsrummet byttes till nytt parkettgolv från Tarkett.
- Köksfläkten i köket är utbytt
Nu har vi grönt från banken med vårt renoveringslån (Byggkrita).
- Badrummet där nere skall renoveras med kakel/klinker istället för plastmatta golv och väggar. Golvvärme, handuksstork, duschdörrar, takspottar och lite nytt porslin. Inge rolle royce men smakfullt och snyggt
- Vi funderar som sagt på en värmepumpslösning med luft-vatten, alternativt nya fönster hela huset alternativt fixa badrummet på ovanvåningen med "fuktskadan".
- Får vi en slant över byter vi förmodligen bänkskivor i köket och lämnar in köksluckorna på lackering. Billig kostnad och ändå stor skillnad i köket.
Summa blir ca 200´i lån från banken.
Jag har alltså lagt ner ca 300 000 kr i huset sen köpet.
Efter samtal med mäklare lät det lite svajjigt och osäkert det där med "värderingen" huruvida man kunde "garantera" att husets värde verkligen HAR stigit. Vad pratar han om?? Kan någon hjälpa och reda ut vad han menar?
I mina ögon vore det smått otroligt om inte huset ökat i värde med åtminstonde det jag lånat från banken. Mina egna investeringar och arbete ser jag förståss långsiktigt då de inte kostar mig ränta eller amortering. Men bankkritan måste ju kapitaliseras i värdeökning
Nu blev det ett långt inlägg.. Inte för långt hoppas jag!! 
Bara filosoferar skriftligt!
Hoppas någon kan sprida ljus i frågan!
Mvh
|
-----------------------
Tabula Rasa! |
Edited by - Mahler on 2009/01/16 09:47:32 |
|
|
ryst
Medlem i AÖ
1470 Posts |
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 10:55:47
|
Vi köpte huset september-07
Kan nämna ochså att en mäklare sa att sept07-juli08 gick priserna upp ca 7% i lidköping. juli08 tills idag har det gått ner med motsvarande.
Så plus minus noll alltså borde väl isåfall representera att huset är i exakt samma skick som när vi köpte det?? Men det är det ju inte!
Så hur värderar man? |
-----------------------
Tabula Rasa! |
Edited by - Mahler on 2009/01/16 10:58:01 |
 |
|
|
mace
London calling
5296 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 12:16:11
|
Huset är inte värt en spänn mer än vad någon vill pröjsa
Jag skulle tro att värdet är 1.7 idag på grund av osäkerheten/oviljan att köpa hus just nu.
Hade inte finansoron kommit så skulle jag gissa på 2-2.2
 M |
mera quad ESL = mera välljud.
"Efter tillnyktring vaknade han upp medvetslös" TV4-Nyhetsmorgon.
Bio har inte varit detsamma sedan Nickel Gammaldags försvann :-(
"Det finns egentligen inga rakor på den här banan, de enda rakorna som finns är böjda" Eje Elgh, Australiens F1-GP 2008.
Mr 500! |
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 12:34:25
|
OK!
Men om man ser till min (lååånga) fråga!! Du menar med andra ord att inget av det man investerat i huset för att dels höja standarden men även reparera de "skador" som fanns på huset vid köpet påverkar alls???
Det låter ju lite mysko om jag får utrycka mig så!! Inte skulle jag resonera så om jag hade två likadana hus att jämföra mellan på marknaden. Självklart hade jag som ny presumtiv köpare värderat upp dessa saker. Särskilt att det var gjort i närtid!
Hmm |
-----------------------
Tabula Rasa! |
|
|
|
ztenlund
Administrator, RödaTråden-vinnare, 300.000-klubben
8779 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 12:38:09
|
Det andra huset som inte är renoverat kanske är värt 1.5 miljoner i marknadens ögon...  |
Har du synpunkter på något? Hör gärna av dig via PM!HiFiForum.nu's
Artikelregister | Regler |
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 12:51:50
|
Mmmm!
Jo förståss!!
Men du!! Mäklaren har ju redan sagt att huspriserna är plus minus noll om man utgår från september/oktober 2007. Upp och sen ner! Vi har alltså ingen värdeförsämring idag utifrån grundläget!
Det gäller ju det hus som vi köpte DÅ i den standard det befann sig då!!
Ni menar ju nu att en husägare inte kan göra något för att höja värdet på sitt hus om det är så att pristrenden är neråt!!
Då är vi ju där igen!!
Person X (Jag) och person Y (min granne) äger båda hus som byggdes exakt samtidigt av byggskolan i Lidköping. Husen är exakta kopior förutom en något annorlunda planlösning. Dessutom var båda husen i exakt samma skick invändigt och utvändigt 2007. Eftersom mitt hus såldes för 1,7 kan man alltså anta att grannens hus var lika värt enligt marknaden? Alla förutsättningarna var lika, tomtstorlek, renoveringsbehov etc etc.
Idag är grannens hus ännu orört och i samma exakt skick som förrut! Dvs med samma standard invändigt som mitt hus. Och värdet är plus minus noll idag enligt mäklarna i vårt område.
Men MITT hus är renoverat för 300 000 kr. Nytt badrum, ny uppvärmningslösning som sparar driften med ca 7-8000 kr/år, nymålat utvändigt och nya golv, tapeter, målat överallt invändigt, ny köksfläkt.
Hur är det då möjligt menar ni att värdet ändå skulle vara jämförbart med utgångsläget 2007??
|
-----------------------
Tabula Rasa! |
Edited by - Mahler on 2009/01/16 12:53:02 |
|
|
|
dmr
Member
222 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 13:06:18
|
Förutom att du målat om fasaden och målat taken så är ju resten
ytskikt som valts utifrån ditt tycke och smak. Naturligtvis höjer
det intrycket av huset, men det är inte alls säkert att det höjer
värdet med tanke på den oro som finns. Installation av värmepump
däremot borde direkt ge ett högre pris eller iaf. högre värdering.
Vi köpte också hus 07 och gav då 4250000 (precis före nedgången  ).
Jag ringde banken för någon vecka sedan och ville ha 300000 till
vattenkonvertering + bergvärme. Vi skulle då hamna på en belåning på
ca 80% satt i relation till vad vi betalade, men banken vill inte
låna ut utan värdering från mäklare... |
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 13:15:18
|
Tjena,
Jo jag håller med om detta. Förstår ju själv att tapeter och lite inomhusfärg inte förändrar värdet nämnvärt.
Däremot
- Nytt badrum
- Effektivare värmelösning med luft/vatten samt byte av termostater, tätning av fönster.
- Nymålat hus ger ju minskad risk framöver för skador utvändigt då huset inte var ommålat på 17 år.
En effektiv uppvärmning skapar förståss mervärde för en kund då driftskostnaden är jättelåg!!
Hus 1 kostar 2 000 000 kr men värms upp av elpanna drift 25 000 kr/år, badrummet luktar apa och fuktskada kan misstänkas.
Hus 2 kostar 2 200 000 kr men har luft/vatten. Drift 15 000 kr/år Badrummet är dessutom nyrenoverat och skadan åtgärdad.
Förutsättning förståss att husen är jämförbara som mitt exempel ovan!
Nå, vilket hus väljer marknaden idag??
|
-----------------------
Tabula Rasa! |
Edited by - Mahler on 2009/01/16 13:16:25 |
|
|
|
dmr
Member
222 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 13:24:43
|
quote:
Hus 1 kostar 2 000 000 kr men värms upp av elpanna drift 25 000 kr/år, badrummet luktar apa och fuktskada kan misstänkas.
Hus 2 kostar 2 200 000 kr men har luft/vatten. Drift 15 000 kr/år Badrummet är dessutom nyrenoverat och skadan åtgärdad.
Förutsättning förståss att husen är jämförbara som mitt exempel ovan!
Nå, vilket hus väljer marknaden idag??
Svårt att säga, med tanke på ROT-avdraget kan man väl resonera som
så att en luft/vatten -installation kanske kostar netto 100000 och
för återstående 100000 kan man få sitt drömbadrum och kanske något
annat trevligt? Sen är jag av den bestämda uppfattningen att priserna
skiljer mindre mellan renoverad/orenoverad villa än
renoverad/orenoverad lägenhet. |
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 13:30:13
|
Hmmm,
Ja det är onekligen en intressant fråga det här!!
Om jag stod i valet o kvalet mellan två jämförbara hus skulle ju iallafall JAG välja det som hade lägst drift och som jag inte behövde slita ihjäl mig i från dag 1. Eller som hade skador (ex. badrummet)
Även om det var något dyrare!
Den högre kostnaden sparar man ju in i lägre driftskostnad! Särskilt när elpriset går upp!
100 000 netto!!!!!  Det låter helt klart väl tilltaget! I stockholm kanske!
Räknar med en budget för värmepump på ca 85 000 kr före ROT:en
Det är alltså ca 75-80 netto!! Inkl. pump, installation och allt!
Men sen bor jag i yttepyttelilla Lidköping |
-----------------------
Tabula Rasa! |
|
|
|
mace
London calling
5296 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 13:30:16
|
quote:
Mäklaren har ju redan sagt
Mäklare, korvgubbe, taxichaffis.... Nä jag har inte så stort förtroende för deras kunnande 
Korvgubbar kan oxå gissa...
Jag tror det går en programserie på tv nu där de tar mäklare bort från sin arbetsort och så får de gissa pris på hus annorstädes...
M |
mera quad ESL = mera välljud.
"Efter tillnyktring vaknade han upp medvetslös" TV4-Nyhetsmorgon.
Bio har inte varit detsamma sedan Nickel Gammaldags försvann :-(
"Det finns egentligen inga rakor på den här banan, de enda rakorna som finns är böjda" Eje Elgh, Australiens F1-GP 2008.
Mr 500! |
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 13:33:07
|
Hahahahaa!!
Du det programmet såg jag!!! Och det skrämde SKITEN ur mig kan jag säga!! Kan inte fatta hur inkompetenta människorna var!!!
Det skiljde alltså över 1 miljon i deras uppskattningar av värdet på flera objekt!!! Helt otroligt alltså!!
Rena dödsdomen för synen på mäklare kan jag säga, det programmet!!
Så vem vet!!! Kanske är mitt hus egentligen bara värt 700 000 kr!!
Grejjjt!! |
-----------------------
Tabula Rasa! |
|
|
|
EAR
Rörfreak, QUADfan, ESL-fantast
3863 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 14:16:12
|
Det som spelar absolut störst roll för värdet på ett hus är läget och åter läget.
Är fasad,fönster,tak osv ökar det på värdet
Är sedan vattenstammar,el och värmeanläggning nytt ökar det lite till.
Sen vill nog en köpare i de flesta fallen ändå tapetsera och måla om
osv. |
Nostalgi är kul och rören glöder
Och en vevis är aldrig fel
|
|
|
|
mace
London calling
5296 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 14:41:18
|
Eller location, location, location, Som di säger utomrikes
quote:
Så vem vet!!! Kanske är mitt hus egentligen bara värt 700 000 kr!!
Eller 2700 000
M |
mera quad ESL = mera välljud.
"Efter tillnyktring vaknade han upp medvetslös" TV4-Nyhetsmorgon.
Bio har inte varit detsamma sedan Nickel Gammaldags försvann :-(
"Det finns egentligen inga rakor på den här banan, de enda rakorna som finns är böjda" Eje Elgh, Australiens F1-GP 2008.
Mr 500! |
|
|
|
CC
Member
3984 Posts |
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/16 : 17:17:06
|
Ja på det hållet får det gärna slå Mace!!  |
-----------------------
Tabula Rasa! |
Edited by - Mahler on 2009/01/16 17:17:25 |
|
|
|
Melker
Member
448 Posts |
Posted - 2009/01/18 : 10:46:59
|
En Nibe Fighter 2020 (Luft-Vatten) med tillhörande elpanna installerat och klart kostade mig 110 000:- för ett år sedan. Då ingick inte bortforsling av min gamla oljepanna eller oljetanken. Så 100 000 är definitivt inte i överkant.
M |
Halmstad |
|
|
|
jari
RödaTråden vinnare
4520 Posts |
Posted - 2009/01/18 : 14:02:24
|
Det som påverkar husprisutvecklingen mest,är läget och hur konjukturen utvecklar sig.
Smaken är som baken,köparen kanske röjer ut allt invändigt,och gör om det till sin belåtenhet.
Renoveringar påverkar huspriset marginellt. |
Dared VP 845 förstärkare,Shuguang WE845,RCA vt231,Raytheon 6072A rör,Marantz cd6007 cd-spelare,Technics SL1500c skivspelare,AT VM 540ML pickup,Ino pi60s med es dämpmaterial högtalare,Diy silver sexfläta signalkabel,KLEI Classic Harmony rca-kontakt,Diy silver sexfläta + Fyrfläta enkardelig kopparkabel utan kontakter högtalarkabel,2 fyrflätor med enkardelig ledare,2 ledare till fas och nolla,4 till jord,med kopparkontakter nätkabel,Gigawatt PF-1E nätlist.
Sursill "Farligt käckt"
|
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/18 : 18:20:43
|
Fick en offert i fredags nu från firman!
97500 kr lite drygt för Bosch EHP 8 AW + CC160 panna inkl. bortforsling av gammal panna. Tror att elektrikern tillkommer på det! Hmm, lite dyrare än jag hade hoppats faktiskt.
Tog även hit en annan firma som säljer Autotherm istället. Gjorde ett seriöst intryck och skall skicka offert han med men det blir nog inte billigare.
Däremot börjar jag på allvar fundera på om inte mellanskillnaden är för liten för att inte gå hela vägen och istället satsa på bergvärme faktiskt. ROT:avdrag blir ju större då borrkostnaderna tillkommer!! I slutändan blir även besparingen bra mycket större med bergvärme och så slipper man en bjässe till maskin på uppfarten som brummar som en finlandsfärja!! Jordvärme är heller ingen option!
Har tydligen inte så jättedjupt heller till berget. Ca 17 meter enligt firman som var här i fredags! Hmmm
Det där med renoveringar kan man som sagt dryfta varv efter varv men jag håller inte riktigt med om det där med att renoveringar är oväsentliga för värdet.
Köparen kan likväl vara en sån som verligen INTE orkar köra ett helt varv runt och riva ut rubb och stubb invändigt och göra om: Den köparen gör nog förmodligen bäst isåfall och smartast investering att bygga helt nytt isåfall. Då köper man förståss inget beggat hus för närmare 2 mille och sen slänger en mille till på att riva ut rubbet och totalrenovera. |
-----------------------
Tabula Rasa! |
Edited by - Mahler on 2009/01/18 18:21:40 |
|
|
|
jari
RödaTråden vinnare
4520 Posts |
Posted - 2009/01/18 : 21:21:40
|
För köparen ingår det i kalkylen för huspriset att sätta sin prägel på huset,och då ryker tapeter,golv och köksluckor,eftersom det är relativt enkelt åtgärdat.
Mvh |
Dared VP 845 förstärkare,Shuguang WE845,RCA vt231,Raytheon 6072A rör,Marantz cd6007 cd-spelare,Technics SL1500c skivspelare,AT VM 540ML pickup,Ino pi60s med es dämpmaterial högtalare,Diy silver sexfläta signalkabel,KLEI Classic Harmony rca-kontakt,Diy silver sexfläta + Fyrfläta enkardelig kopparkabel utan kontakter högtalarkabel,2 fyrflätor med enkardelig ledare,2 ledare till fas och nolla,4 till jord,med kopparkontakter nätkabel,Gigawatt PF-1E nätlist.
Sursill "Farligt käckt"
|
|
|
|
McEnroe
fd ARCshark, 100.000-klubben
1486 Posts |
Posted - 2009/01/18 : 23:21:08
|
Dom flesta auktioner går väl på budgivning.Och om du har plöjt in sånna grejor folk tycker är jobbiga att göra kommer du också få tillbaka dom pengarna.Tapet,måla om fönsterluckor och sån skit betalar sig då inte eftersom alla kan göra det med ett smile på läpparna.
Badrum tror många också är bara att tjonga igång.Men de flesta av oss som gjort det kommer definitivt köpa färdigt om det blir en nästa gång.Jag hade bestämt betalt 100k mer för ditt hus än grannens om ditt badrum var renoverat.Mäklaren du snackat med har väl knappast blandat fix i hela sitt liv |
I was talking to myself! |
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/19 : 08:35:18
|
Vi är nog överrens tror jag trots allt!
Absolut, tapeter, och färg och snabbt åtgärdade saker tar ingen hänsyn till idag på marknaden. Samma var det för oss som sagt när vi köpte huset.
Vi betalade 1,7 för huset trots att vi båda fatta att här handlade det om att byta tapeter efter vår smak. Golven var ochså plastmatta i hela huset. Och vi ville ha trä/laminat istället! Parketten i vardagsrummet var ju skadad, så den var vi mer eller mindre tvungna att ochså byta. Sen rev jag ner en vägg på ovanvåningen och gjorde om till ett stort allrum/hifirum.
Men ok, allt detta handlade ju om att göra huset personligt för oss!! Vi var inte tvungna att byta golv, måla och tapetsera, eller riva en vägg där uppe!
Nå, summa summarum tror jag att våra investeringar invändigt kan göras även av nästa ägare. Frågan är hur många som gillar våra tapetval!! Det är ju för en glad amatör som mig själv möjligt. Men det handlar om en hel del tid då. Och frågan är hur många ägare som vill lägga typ en månad heltid direkt vid köp på att göra om allt.
Jag tror på en fräsch grundstandard! Det höjer värdet och intrycket av huset. Ser man som vi vid visningen att här är det mycket jobb innan vi kommer trivas. Då är frågan vad man gör som budgivare!
Stora, bökiga, tidskrävande, komplicerade och kostsamma renoveringar som ex. ommålning av hela fasaden utvändigt, badrum, nya fönster, takomläggning, uppvärmningssystem borde ju höja värdet iallafall!!
|
-----------------------
Tabula Rasa! |
|
|
|
Anton
Klubbmästare eoJeud
1219 Posts |
Posted - 2009/01/22 : 18:22:21
|
En del av åtgärderna får väl helt enkelt ses som löpande underhåll för att bevara husets värde/skick.
|
|
|
|
Passerati
Member
3449 Posts |
Posted - 2009/01/22 : 22:06:10
|
Kan man undra. Frågan är om programmet "såld på hus" ger någon fingervisning i frågan, kanske bäst alla får kika och bilda sig en egen uppfattningen...
TV4 Replay
http://www.tv4.se/2.28209
Själv säger jag bara, herregud?!
Kort sammanfattning av programmet:
Vad fint, vilket rymligt rum. Havsutsikt, om man böjer sig ut genom fönstret och grannen håller upp en spegel, läckert och det ska vi sälja på. Stilig soffa, helfräscht, känsla i lägenheten, jaha de har bytt garderobsdörrar, badrummet ser fräscht ut...
Sedan kommer diskussionen... -Vad tror du? (mäklarna sinsimellan)... 2,4 "känns bra". -Nej, mera 3,8. -3,8miljoner, jaha okey vi säger 1,245783kr. -Okey, första andra tredje. -Vi gissar på 850 550kr. -Ok, kanon!
-Bla bla bla, första gruppen gissade på 3,2 miljoner och grupp två på 850550kr, det såldes för (kort tystnad) 7,2 miljoner, grattis grupp ett.
*Grupp ett gör segertecken och hånar motståndarna*
Själv visste jag inte att Såld på hus var ett humor program i hur mäklare värderar ett objekt!
Själv väntar jag bara på att Kjell Bergkvist från tvhumor programmet Mäcklarna ska dyka upp vilken sekund som helst i rutan |
Edited by - Passerati on 2009/01/22 22:08:35 |
|
|
|
Mahler
Member
1782 Posts |
Posted - 2009/01/23 : 08:30:07
|
Passerati!!
Helt rätt!! Jag har dessvärre sett detta "humorprogram"
Där PROFFS/mäklare skall värdera objekt som sålts nyligen på marknaden. Mäklarpar 1 tror 6,4 miljoner för takvåning mitt i centrala stockholm Mäklarpar 2 tror 9,3 miljoner.
Mer än 3 MILJONER skillnad på bedömningarna!!
Känns som sagt som ett lotteri det här!! Skall man ha turen att få en mäklare på speed eller får man en på neråttjack just den dagen!! Kanske skiljer sig värderingen 500 000 kr upp eller ner!!
Hmmm!
Känns nervvigt nu när man bussat hantverkarna på badrummet!!  |
-----------------------
Tabula Rasa! |
|
|
|
Topic |
|
All Forums
HiFi Off Topic - Fritt Forum
New Topic
Topic Locked
Printer Friendly